Où l’immobilier reste encore abordable dans les Alpes suisses
Dans les stations suisses les plus connues, appartements et chalets ont fortement renchéri. Mais hors des destinations de prestige, certaines communes affichent encore des prix au mètre carré nettement plus bas. Selon les valeurs modélisées, Airolo, Glaris Sud, Ernen, Loèche-les-Bains, Conches, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann et Leysin se situent sous la moyenne suisse.
Auteur : Nikita von Niederhäuser , expert immobilier UrbanHome Mis à jour le : · Temps de lecture : env. 18 minutes
Le marché immobilier des Alpes suisses est divisé en deux
Les stations internationales de premier plan atteignent des prix difficilement comparables avec le marché suisse ordinaire du logement en propriété.
Selon UBS, les appartements de vacances haut de gamme coûtent environ CHF 25’000 par mètre carré à Gstaad, CHF 24’000 en Engadine et à Saint-Moritz, CHF 23’500 à Verbier, CHF 22’000 à Andermatt et CHF 21’000 à Zermatt.
| Groupe de marché | Exemples | Évaluation |
|---|---|---|
| Marchés internationaux de pointe | Gstaad, St. Moritz, Verbier, Andermatt, Zermatt | Plus de CHF 20’000 par m² pour les logements de vacances haut de gamme. |
| Destinations établies et chères | Davos/Klosters, Arosa, Flims/Laax, Lenzerheide, région de la Jungfrau | Environ CHF 16’000 à 18’000 par m² selon UBS. |
| Marchés de vacances relativement moins chers | Conches, Evolène, Loèche-les-Bains, Wildhaus, Leysin-Les Mosses, Elm/Braunwald | Des prix nettement inférieurs, mais la qualité du bien et son statut de résidence secondaire peuvent entraîner d’importantes majorations. |
| Communes alpines hors grandes marques touristiques | Airolo, Glaris Sud, Ernen et d’autres centres de vallée ou régionaux | Parfois très en dessous de la moyenne communale suisse. |
Important : Une moyenne communale et le prix d’un logement de vacances haut de gamme ne décrivent pas le même marché. Une résidence secondaire rénovée près d’une remontée mécanique peut coûter le double d’un ancien logement principal dans la même commune.
Où les prix moyens restent plus bas
Le tableau suivant utilise les prix moyens modélisés de RealAdvisor. Le modèle combine annonces, ventes historiques, évaluations professionnelles et données géographiques.
L’estimation pour 80 mètres carrés est une simple multiplication qui n’inclut ni frais de notaire, ni impôts, ni rénovations, ni parking, ni mobilier.
| Commune | Moyenne par m² | Valeur calculée pour 80 m² | Évaluation |
|---|---|---|---|
| Airolo (TI) | CHF 3’969 | env. CHF 317’520 | Valeur très basse ; vérifier soigneusement l’emplacement au Gothard et les bâtiments anciens. |
| Glaris Sud (GL) | CHF 4’559 | env. CHF 364’720 | Grande commune avec de fortes différences entre villages de vallée et lieux de vacances. |
| Ernen (VS) | CHF 5’050 | env. CHF 404’000 | Village historique à proximité de l’Aletsch et de la vallée de Conches. |
| Loèche-les-Bains (VS) | CHF 5’342 | env. CHF 427’360 | Station thermale et de montagne ; vérifier l’état du bien et le fonds de rénovation. |
| Conches (VS) | CHF 5’742 | env. CHF 459’360 | Région de ski de fond et quatre saisons ; les micro-emplacements et l’accessibilité varient. |
| Evolène (VS) | CHF 6’020 | env. CHF 481’600 | Destination valaisanne authentique moins chère que les stations de prestige. |
| Wildhaus-Alt St. Johann (SG) | CHF 6’380 | env. CHF 510’400 | Région de vacances de Suisse orientale proche de Zurich, avec une demande croissante toute l’année. |
| Leysin (VD) | CHF 6’625 | env. CHF 530’000 | Station vaudoise avec accès ferroviaire et orientation internationale. |
| Obersaxen Mundaun (GR) | CHF 7’727 | env. CHF 618’160 | Encore sous la moyenne suisse, mais les meilleurs emplacements de vacances peuvent coûter bien plus cher. |
| Suisse | CHF 7’904 | env. CHF 632’320 | Valeur de comparaison entre communes et différents types de biens. |
Ce tableau sert à orienter la recherche et ne constitue pas une estimation d’un bien précis. Dans une même commune, vue, ensoleillement, année de construction, état de rénovation, accès, place de parc et usage légal autorisé peuvent entraîner des différences de plusieurs milliers de francs par mètre carré.
Quelles régions alpines intéressent les acheteurs attentifs au prix ?
Airolo et la haute Léventine
Accès ferroviaire et autoroutier au Gothard, paysages alpins et prix moyen très bas. Vérifier en particulier l’âge du bâtiment, l’efficacité énergétique, la charge de neige et l’humidité.
Glaris Sud et Elm/Braunwald
Cette grande commune réunit des villages de vallée plus accessibles et des lieux touristiques. La proximité des remontées, la vue et le statut de résidence secondaire peuvent toutefois faire grimper les prix.
Ernen et Conches
Villages historiques, ski de fond, randonnées et proximité de l’Aletsch. Temps de trajet, demande saisonnière et bâtiments anciens sont des critères importants.
Loèche-les-Bains
Les thermes et le tourisme de montagne s’accompagnent de prix moyens relativement bas. En PPE, il faut examiner de près le fonds de rénovation, les ascenseurs, façades, toits plats et installations communes.
Evolène et vallées latérales
Villages valaisans traditionnels et prix plus accessibles. Le petit marché peut toutefois limiter le choix et allonger les délais de revente.
Wildhaus-Alt St. Johann
Facilement accessible depuis la Suisse alémanique et adapté à un usage toute l’année. Les meilleurs biens dépassent parfois largement la moyenne communale.
Leysin-Les Mosses
Situation en montagne, liaisons ferroviaires, écoles et clientèle internationale. Les appartements restent moins chers que dans beaucoup de stations romandes prestigieuses, mais les prix continuent de monter.
Obersaxen Mundaun et la Surselva
Légèrement en dessous de la moyenne suisse. Les biens skis aux pieds et les constructions neuves peuvent coûter bien plus cher que les appartements anciens des hameaux périphériques.
Pourquoi certains villages alpins restent-ils moins chers ?
Des prix bas ne signifient pas automatiquement un mauvais emplacement. Souvent, la demande internationale de luxe est simplement plus faible, tandis que d’autres qualités du lieu peuvent être attractives.
Moins de prestige
Notoriété internationale moindre, demande de luxe plus faible et moins de projets prestigieux.
Bâtiments plus anciens
Une proportion plus élevée d’appartements et maisons anciens à rénover fait baisser les prix moyens.
Plus grande distance
Des domaines skiables plus petits ou des trajets plus longs vers les grands centres limitent la demande.
Liquidité du marché plus faible
Un cercle d’acheteurs plus restreint peut rallonger la revente et parfois limiter la hausse des prix.
Résidence principale, secondaire ou logement touristique exploité ?
Un même plan peut avoir une valeur de marché différente selon le statut d’utilisation. Avant toute réservation, l’acheteur doit vérifier l’usage légalement autorisé.
| Statut | Usage typique | Vérifications importantes |
|---|---|---|
| Résidence principale | Domicile principal permanent | Obligation de domicile et contrôle communal. |
| Résidence secondaire sans restriction | Usage privé pour les vacances ou les week-ends | Vérifier la liberté d’utilisation existante et les inscriptions au registre. |
| Logement exploité touristiquement | Location par un exploitant ou un pool locatif | Semaines d’usage personnel, contrat d’exploitation, frais et répartition des revenus locatifs. |
| Logement régi par l’ancien droit | Bien autorisé avant l’entrée en vigueur des restrictions | Vérifier le permis de construire, l’historique des travaux et les restrictions d’utilisation actuelles. |
La mention « idéal comme appartement de vacances » n’est pas une preuve juridique. Registre foncier, permis de construire, restrictions d’usage et renseignements communaux font foi.
Ce que la loi sur les résidences secondaires signifie pour les acheteurs
Dans les communes où les résidences secondaires dépassent 20 % des logements, la construction de nouvelles résidences secondaires non exploitées touristiquement n’est en principe plus autorisée.
Fin mars 2026, l’Office fédéral du développement territorial dénombrait 331 communes concernées.
Quelle est la part actuelle de résidences secondaires ?
Quel statut d’utilisation s’applique à ce bien ?
Existe-t-il une restriction d’usage de droit public ?
Le logement peut-il être loué à long terme ou pour de courts séjours ?
Quelles règles s’appliquent en cas de transformation ou d’extension ?
La loi sur les résidences secondaires n’interdit pas tous les achats. Les résidences secondaires existantes peuvent en principe être vendues et des modèles d’exploitation touristique restent possibles sous conditions. Le statut précis du bien est décisif.
Lex Koller : restrictions pour les acheteurs à l’étranger
Selon le domicile, la nationalité et le bien, les personnes à l’étranger peuvent avoir besoin d’une autorisation. Des quotas et d’autres conditions s’appliquent aux logements de vacances.
Il convient de clarifier ces règles auprès de l’autorité cantonale compétente ou d’un notaire avant de signer.
Le Conseil fédéral a ouvert le 15 avril 2026 une consultation sur un durcissement de la Lex Koller. Cette révision n’était pas encore en vigueur au 30 juillet 2026.
Les logements de vacances sont financés plus strictement
Souvent davantage de fonds propres nécessaires
Les biens de vacances sont généralement financés plus prudemment qu’une résidence principale occupée par son propriétaire.
Souvent seulement 60 à 75 %
Selon la banque, le taux maximal de nantissement peut être nettement inférieur à celui d’une résidence principale.
Pas de financement par la prévoyance professionnelle
Les avoirs de prévoyance professionnelle destinés à l’encouragement à la propriété ne peuvent en principe pas servir à acheter un logement de vacances.
La résidence principale compte aussi
Le calcul de la capacité financière tient compte des charges de la résidence principale et des autres engagements.
Prudence pour les biens difficiles à revendre
Une banque peut évaluer avec plus de prudence les biens anciens, isolés ou peu liquides.
Estimer prudemment les revenus locatifs
Les banques ne tiennent pas toujours entièrement compte des revenus prévus de location de vacances.
PostFinance indique un nantissement maximal de 75 % pour les logements de vacances. D’autres établissements peuvent exiger davantage de fonds propres. Une confirmation de financement devrait être obtenue avant toute réservation contraignante.
Au-delà du prix d’achat : tous les coûts à prévoir
| Poste de coûts | Éléments typiques |
|---|---|
| Frais d’acquisition | Notaire, registre foncier, droits de mutation selon le canton et frais de financement. |
| Propriété par étages | Gestion, chauffage, ascenseur, déneigement, conciergerie, fonds de rénovation et contributions extraordinaires. |
| Entretien du bâtiment | Toit, façade, fenêtres, chauffage, conduites, humidité et rénovation énergétique. |
| Utilisation | Déplacements, parking, ameublement, internet, nettoyage et périodes de vacance. |
| Location | Plateforme, exploitant, remise des clés, nettoyage, linge, taxe de séjour et gestion. |
| Impôts | Fortune, revenus ou valeur locative jusqu’en 2028 et éventuel impôt immobilier spécial dès 2029. |
Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative sera supprimée pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire. Les cantons pourront également introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires principalement utilisées par leur propriétaire.
Risques d’emplacement, climatiques et de revente
Un prix bas n’est intéressant que si l’emplacement, le bâtiment et l’usage à long terme correspondent aussi au profil de l’acheteur.
Qualité toute l’année
Randonnée, vélo, culture, thermes, train et attrait estival pourraient devenir plus importants à long terme que le seul enneigement.
Dangers naturels
Vérifier sur les cartes cantonales les avalanches, inondations, glissements de terrain et chutes de pierres.
Liquidité du marché
Les transactions sont moins nombreuses dans les petits villages. Un achat avantageux peut prendre davantage de temps à revendre.
Accessibilité
Train, route praticable en hiver, parking et temps de trajet influencent l’usage personnel, la location et la revente.
Quelle région convient à quel profil d’acheteur ?
| Profil d’acheteur | Régions possibles | Priorité |
|---|---|---|
| Budget très limité | Airolo, Glaris Sud et certains villages d’Ernen/Conches | Examiner particulièrement les travaux nécessaires et la revente. |
| Week-ends depuis la Suisse alémanique | Wildhaus-Alt St. Johann, Glaris Sud, Hasliberg | Courte distance et activités toute l’année. |
| Vacances valaisannes à la montagne et en ski de fond | Conches, Ernen, Evolène, Loèche-les-Bains | Statut du bien, quartier du village et accès hivernal. |
| Accès en train depuis la Suisse romande | Leysin et Les Mosses | Accessibilité, demande internationale et potentiel locatif. |
| Grisons sous les prix des grandes stations | Obersaxen Mundaun, Disentis, Savognin | Micro-emplacement et distance des remontées mécaniques. |
| Future résidence principale | Localités avec train, commerces, soins et vie toute l’année | L’infrastructure quotidienne compte davantage que le seul attrait touristique. |
étapes vers le bon bien alpin
Fixer un budget total incluant au moins 25 à 30 % de fonds propres et les frais d’acquisition.
Déterminer si l’on cherche une résidence principale, une résidence secondaire libre ou un logement de vacances exploité.
Comparer les régions selon le trajet, les activités à l’année et l’infrastructure.
N’utiliser les moyennes communales que comme premier filtre.
Clarifier le statut de résidence secondaire et la Lex Koller avant de réserver.
Contrôler le registre foncier, les plans, les permis et les restrictions d’usage.
En PPE, étudier les procès-verbaux, le règlement et le fonds de rénovation.
Faire expertiser l’état du bâtiment et les besoins d’assainissement énergétique.
Vérifier les dangers naturels, l’accès hivernal, le parking et le déneigement.
Calculer prudemment les revenus locatifs après déduction de tous les frais.
Simuler les impôts jusqu’en 2028 et dès 2029.
Obtenir une confirmation écrite du financement.
Visiter des biens comparables dans le même micro-emplacement.
Faire contrôler le contrat avant l’acte authentique.
Ce bien alpin à bas prix est-il vraiment une bonne affaire ?
Prix comparé avec des biens du même micro-emplacement
Fonds propres pour le bien de vacances confirmés
Frais d’acquisition réservés séparément
Confirmation de financement disponible
Capacité financière calculée avec la résidence principale
Pas de revenus locatifs incertains supposés
Réserve pour rénovation prévue
Scénario fiscal dès 2029 étudié
Statut principal ou secondaire confirmé
Restrictions du registre foncier vérifiées
Renseignements communaux obtenus
Lex Koller clarifiée si nécessaire
Location de courte durée autorisée
Règlement de PPE lu
Permis et transformations intégralement documentés
Contrat d’exploitation vérifié
Fonds de rénovation et procès-verbaux vérifiés
Chauffage, toiture et façade évalués
Humidité et isolation thermique contrôlées
Carte des dangers naturels vérifiée
Accès hivernal et parking clarifiés
Infrastructure à l’année testée
Temps de trajet évalué de manière réaliste
Scénario de revente calculé
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Sources et état des données
Cet article tient compte des informations disponibles au 30 juillet 2026. Les prix sont des valeurs modélisées ou de segment et ne remplacent pas l’estimation d’un bien concret.
- UBS Swiss Alpine Property Focus 2026
- Communiqué UBS : logements de vacances alpins 2026
- RealAdvisor : prix immobiliers en Suisse, juillet 2026
- ARE : communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires
- ARE : loi sur les résidences secondaires et exceptions
- Office fédéral de la justice : révision de la Lex Koller
- PostFinance : financement des logements de vacances
- Raiffeisen : encouragement à la propriété du logement
- Département fédéral des finances : suppression de la valeur locative dès 2029 et éventuel impôt immobilier
- ch.ch : acheter une résidence secondaire ou de vacances
Questions fréquentes sur l’immobilier abordable dans les Alpes suisses
Les réponses essentielles en bref.
Tout est relatif. Dans cet article, les communes sont dites comparativement abordables lorsque leurs prix moyens modélisés se situent sous le seuil suisse de CHF 7’904 par mètre carré ou dans le segment inférieur du marché alpin de vacances.
Parmi les communes comparativement abordables figurent Airolo, Glaris Sud, Ernen, Loèche-les-Bains, Conches, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann et Leysin.
La simple multiplication des moyennes communales donne environ CHF 318’000 à Airolo, CHF 365’000 à Glaris Sud, CHF 404’000 à Ernen, CHF 427’000 à Loèche-les-Bains et CHF 459’000 à Conches.
Les moyennes communales englobent différents types de biens et d’emplacements. Les logements de vacances haut de gamme peuvent coûter bien davantage que la moyenne de la commune.
Airolo offre un cadre alpin et de bonnes liaisons, sans toutefois bénéficier de la demande internationale ni du prestige des stations les plus connues.
Ces régions restent bien plus abordables que les destinations les plus chères du Valais. Les meilleurs biens peuvent néanmoins dépasser largement les moyennes communales.
Non. Dans les communes où la part de résidences secondaires dépasse 20 %, les nouvelles résidences secondaires non exploitées touristiquement sont en principe interdites.
Selon la nationalité, le domicile et le bien, une autorisation Lex Koller peut être nécessaire. Demandez une réponse contraignante à l’autorité cantonale ou à un notaire avant l’achat.
Les banques demandent souvent davantage de fonds propres que pour une résidence principale. Selon l’établissement et le bien, il faut fréquemment au moins 25 à 30 %, voire 30 à 50 %.
Les avoirs de prévoyance professionnelle destinés à l’encouragement à la propriété ne peuvent en principe pas financer une résidence secondaire ou de vacances.
Dès le 1er janvier 2029, la valeur locative sera supprimée pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Les cantons pourront parallèlement instaurer un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires principalement utilisées par leur propriétaire.
Cela dépend des restrictions d’usage, du droit communal, du règlement PPE, des autorisations et du statut de l’acquéreur.
Consultez les cartes de dangers naturels et examinez inondations, avalanches, glissements de terrain, chutes de pierres, accès hivernal, enneigement futur et attrait estival.
Les documents essentiels comprennent l’extrait du registre foncier, les restrictions d’usage, les permis, le règlement PPE, les procès-verbaux, le fonds de rénovation, le plan de travaux, l’assurance du bâtiment, l’état énergétique, les dangers naturels, la fiscalité, les règles de location et la confirmation de financement.
L’immobilier alpin abordable existe encore – mais le prix ne fait pas tout
On trouve encore des biens relativement abordables dans les Alpes suisses, surtout hors des destinations de prestige connues à l’international.
Airolo, Glaris Sud, Ernen, Loèche-les-Bains, Conches, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann et Leysin affichent notamment des moyennes modélisées inférieures à celle de la Suisse.
Le statut de résidence principale ou secondaire, le financement, les travaux, les charges communes, les impôts, les dangers naturels, l’attrait toute l’année et la revente sont tout aussi essentiels. Une analyse systématique permet parfois de trouver dans de petits villages alpins un meilleur rapport qualité-prix qu’à Gstaad, Saint-Moritz, Verbier, Andermatt ou Zermatt.
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